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失敗しない
賃貸経営
未来を見据えた賃貸物件とは

賃貸業界の現状と行末

現在の賃貸業界がどうなっているかを説明させていただきます。

バブル期にはオーナー目線の建築費が安く、

たくさんの部屋が取れるように狭い間取りの建物が大量に供給されました。

その時代は建物さえ建てれば入居者が半自動的に入居してくれる時代でした。

しかし、デフレが20年以上続き180度、賃貸業界は変化をしました。

賃貸経営は長期にわたって安定した収入を得ることだと考えます。

そのうえで、今後はどのように変化をしてゆくのか考えてみます。

 

 

賃貸住宅の現状

 

人口及び世帯数

 

まずは、下記の表とグラフをご覧ください。

 

※国立社会保障人口問題研究所データー

 日本全国の人口総数及び世帯数の推移予想

 

  

 

 

 

 

少子高齢化という言葉が飛び交っている現代ですが、実際のデーターでも明確に分かるように、

人口及び世帯数は完全に右肩下がりです。

普通に考えると賃貸業には向かない時代に突入しているということになりますが、

2015年の総務省発表の都道府県別人口増減率表をご覧ください。

 

 

 

 

4年連続で日本の人口は大きく減少している中で、7都道府県が今だ人口の増加が続いています。

1位東京都、2位沖縄県、3位埼玉県、4位神奈川県、5位、愛知県、6位千葉県、7位福岡県

全体的には減少しているものの、局所的には人口が増えている事実を知ってください。

日本の中は完全に二極化になっており、人口減少する地域はますます減少するとともに、

人口が増加する地域に若者を取られてしまう構図が出来上がっているのです。

ということは、日本全体の人口が減少時代に突入したとしても、

これからも人が集まってくる地域であれば賃貸業には影響がないことが裏付けられます。

 

 

次に、世帯数の増減の内訳の表をご覧ください 

 

 

全体の世帯数が減少する中で、単身世帯とひとり親子供世帯だけは今後も増加してゆくのが分かります。  

単身世帯とは一人暮らしということです。

核家族化が今後も進み若者からお年寄りの全年齢層の一人暮らしが、

今後も増える見込みということです。

ひとり親子供世帯とは離婚世帯とお年寄りの親と結婚しない子供の同居が主にあげられます。

ということは、単身世帯とひとり親子供世帯の間取りが今後とも需要が増してゆくということになります。

この事実より1R~1LDKの間取りが今後とも有利だということが裏付けられます。

 

 

 

次に賃貸住宅に入居する方の年齢をまとめてみました。

 

青ー賃貸住宅  赤ー持家  緑ー公営

 

青が賃貸住宅に入居する方のグラフになります。

このグラフで分かることは、賃貸住宅に入居する約7割が20~44歳ということです。

ということは、若者受けする間取りやデザインが不可欠ということになります。

住めれば良いという時代は終わりを迎え、入居者のわがままに応えることのできない物件に

先はないということが見えてきます。

 

 

 入居者の不満

 

現在の入居者が思っている不満要素を見てみます。

以下は、国土交通省住宅需要実態調査の資料です。

持ち家と賃貸住宅における不満要素の差が、10%以上あった項目をピックアップしました。

現在供給されている賃貸住宅に足りないものが見えてきます。

項目を上げてみると、

広さ、安全性、防犯性、断熱性、省エネルギー、住宅設備、換気性能、防音性というところでしょうか。

この入居者の不満の声こそが賃貸経営の将来に向かっての鍵になります。

この項目をできるだけ埋めることのできる賃貸住宅が、今後も安定的な需要が見込めるということになります。 

 

 

空室率

 

日本全国の空室率を見てみましょう。

2010年の統計で少し古いので現在はもっと空室率が上がっているでしょう。

 

 ※全国賃貸住宅新聞より

 

 

1番優秀な都道府県は沖縄で13%、東京は16%、ワースト1位は福井県で44%で、全国平均は23%になります。

単純に10世帯のアパートがあったら3世帯が空室ということになります。

でも、勘違いされないでください。

すべての賃貸住宅が23%の空室があるという意味ではありません。

実際には、満室のアパートと半分以上空室のアパートが混在していて、

その平均が23%になるということです。

勝組と負組がはっきりと分かれているというのが現実です。

これからは間違いなくもっともっと厳しい時代になってゆくでしょう。

 

 

 

 

 今後の賃貸経営

 

 

 

特徴のない物件の行く末

 

現在、新築されている多くの賃貸住宅の間取りや仕様はほぼ同じです。

片方が廊下でもう片方がバルコニーでそれを上下に何室つなげるかというところでしょうか。

各社使っている材料は微妙に違いますが外観もほぼ同じようなデザインです。

内装は、全く同じで色使いや住宅設備の機能だけの差別化を図っています。

間取りや仕様が同じ物件が複数あった場合、入居者は何を基準に選ぶのでしょうか。

答えは、 築年数、 立地、 広さ、 賃料、 になると思います。

築年数が新しくて、駅から近くて、広くて、賃料が安い物件が何時の時代も勝組ということになります。

でも、現在の新築も15年経過したら築15年の古い物件になってしまいます。

築年数、立地、広さは後から変えられないのでその時の近所に建った新築に対抗するすべといったら、

賃料を安くするしか方法がないのです。

それが原因で、築年数が経つとどんどん賃料を下げてゆく構図が出来上がります。

ですが、賃料を下げてゆくと別の問題が発生いたします。

 

下記の図をご覧ください。

 

 

現状の入居者ニーズを満たしていない物件はほぼこのスパイラルになっているのが現状です。

賃料を下げてゆくと、入居者の属性が低下します。

そうすると賃料滞納リスクや近隣トラブルの確率がどんどん上がってゆきます。

それにより収益が悪化してゆき維持管理費にお金がかけられなくなってゆきます。

また、空室が増えます。

 

また、賃料をさげなくてはならない・・・・・・・・・

 

 

特徴のない物件は、新しい物件、立地の良い物件、広い物件、賃料が安い物件に永遠に勝てないのです。

新築時には、とりあえず回っていても後で必ず負ける勝負になってしまうのです。

 

      

 

 

 

金利の動向

 

 

現在は空前の低金利時代です。

この金利水準がいつまで続くかは誰にも分かりませんが、

今言えることはこれ以上低くなることは考えられないということです。 

ということは、金融機関からの借入を基に建築する賃貸住宅にとっては、

最後の大チャンスということが言えるでしょう。

金利上昇のメカニズムは、日本円に信用がなくなれば無くなるほど上昇します。

日本国債はほぼ国内で償還されており又、100%円建てで発行されているので今現在は安心できます。

これが、国内だけで償還できなくなり外貨建てで発行しなくてはならなくなった場合には危なくなってきます。

過去に金利が上昇してデフォルト(国の倒産)したロシアやアルゼンチンなどの国の特性を見てみると、

外貨建てで国外に発行した国債の金利が支払えなくなったことで起こっています。

このようなことが日本で起こった場合には確実に金利は跳ね上がります。

それほど大きくはないと考えていますが、このリスクを考えると今の低金利で、

できるだけ長期固定で借り入れることが得策だと考えています。

アパート・マンションの金利は10年固定で1%台です。

ここで注意しなければならないのは、最初の10年は収益で生活してはいけないということです。

10年固定で運営を始めた場合、固定期間とは安全地帯なのです。

その安全期間中の収益の貯蓄により10年後にどんなに荒波が来ても乗り越えられる体力を付けるということが、

最大のリスクの回避につながります。

 

私の周りにいるアパートオーナーさんの結構な数の方がアパートの収益で生活をしています。

借入がなければ問題はありませんが、借り入れがあるオーナーで、収益を基盤に生活している方は、

必ずと言って良いほど10年以降に修繕費などが捻出できず維持管理が崩れています。

維持管理がおろそかになってしまった場合は先ほどのスパイラルに陥ってしまいます。

 

話を戻しますが、現在の金利水準を考えると、今が大チャンスということは確実でしょう。

 

 

 

 

未来を見据えた賃貸経営

 

私が考える賃貸経営とは、長期的 安定的に収益を稼ぎ 心や時間のゆとりを作ること、

そして、その資産を孫の代まで承継してゆくことだと考えています。

日本では築年数が古くなってしまった建物の価値はどんどん落ちてゆきます。

見た目も、その時の流行素材で同じようなデザインで造るので素人目でも築年数が分かってしまいます。

それが賃料の下落や空室を招いてしまっている要因でもあります。

欧米諸国は全く逆で年数が経っても建物の価値は落ちずに中古市場の流通の方が盛んに行われています。

それは、何年経っても飽きられることのないむしろ古さを感じさせずに、素晴らしい街並のデザインが続いています。

私はこれを見習うことにより日本でも末永く愛される資産価値のある建物ができると確信しております。