ページトップへ

相続と不動産
について
アパート建築で節税

アパートを建築することにより主に3つの税金の節税を見込むことができます。

 

 ➀ 固定資産税・都市計画税

 

 不動産を所有していると当然に固定資産税・都市計画税がかかります。

しかし、土地の場合には、居住用建物を建てることにより税額の負担を軽くする軽減措置が受けられます。

 

部屋1戸あたり200㎡までの土地部分は、

『 固定資産税 1/6 』、『 都市計画税 1/3 』

に軽減されます。

 

例えば、駐車場にしてある土地の固定資産税が年間60万円だったとしたら、

アパートを建てることにより年間10万円に軽減されます。

1戸につき200㎡までの面積を軽減できるため私が推奨しているプリマ8戸の場合、

最大で1,600㎡の敷地まで軽減する事が可能になります。

 

 

 ② 相続税

 

借入資金

 

金融機関からの借入をした資金でアパート建築することで相続税を軽減できます。

借入資金は相続財産より差引くことが出来るとともに、

アパートは建築資金の約40%が評価額となり現金に比べて約60%も評価額を下げることができます。

 

具体的な例で考えると、

借入した6,000万円で建築したアパートの評価額は約2,000万円となります。

現金で持っているより約4,000万円も相続税の評価額を下げることができます。

 

 

借家建付地

 

自己所有の土地に自己所有のアパートを建てて、他人に貸している場合の土地を借家建付地といいます。

自己所有の土地とはいえ他人が利用するとなると自由に使うことができないため、

それを考慮し評価を下げても良いという制度です。

 

計算式は以下の通りです。

 

借家建付地の評価額=自用地とした場合の価格ー自用地とした場合の価格×借地権割合×借家権割合

 

このときの、借地権割合と借家権割合は地域によって異なり、

国税庁ホームページで閲覧できる、路線価図や評価倍率表で確認することができます。

この制度によりアパート建築する事によって土地についても相続税の評価を下げることが可能です。

 

具体的な例で考えると、

借地権割合70%、借家権割合30%の地域で、評価額が1億円の土地にアパート建築する事で、

評価額が7,900万円に下がります。

 

小規模宅地等の特例

 

この制度は、アパートの建っている土地200㎡以内の面積について評価額の50%を軽減できる特例です。

特に都市部など評価額の高い土地に対して効果的です。

 

 具体的な例で考えると、

借家建付地の評価額7,900万円で200㎡の土地に小規模宅地等の特例を使うと、

評価額が3,950万円に軽減できます。

 

 

まとめ

 

今まで書かせていただきました3つの軽減措置をすべて使った場合は以下の通りです。

 

条件  土地    1億円(200㎡)

    アパート  6,000万円(8戸)

    借入    6,000万円

    借地権割合70%、借家権割合30%

 

土地の評価額  1億円の土地が借家建付地により7,900万円になり、

        小規模宅地等の特例により3,950万円になります。

建物の評価額  6,000万円で建築した建物の評価額は2,000万円になります。

借入資金    建築資金6,000万円を金融機関より借り入れました。

 

    (土地評価額)+(建物評価額)-(借入資金)

よって、3,950万円 + 2,000万円 - 6,000万円 = -50万円

 

何もしていない評価額1億円の土地に6,000万円を借入してアパートを建てると、

相続税評価額はマイナス50万円になります。

10,050万円も評価額を下げることが可能なのです。

 

 

③ 所得税

 

アパート経営では、実際に手元に収益が残っていても財務上の申告しなければならない所得に関しては、

多くの経費が認められているために少額になり、所得税の減額につながります。

 

【具体的な例】

 

(実際に残るお金)

年間賃料680万円 - 返済238万円 - 税金等33万円 - 管理費42万円 =367万円

よって367万円が手元に残ります。

 

(申告しなければならない所得)

年間賃料680万円 - 支払い利息71万円 - 減価償却300万円 - 税金等33万円 - 管理費42万円

- 青色申告控除65万円 - その他経費50万円 =119万円

申告所得は119万円になります。

 

手元に残る収益より248万円も低い119万円を申告すれば済んでしまいます!

アパート経営は、所得税の節税効果も大きく期待がでるのです。

 

 最後に

 

 このようにアパート建築をする事により大きな節税効果があることをご理解いただけたでしょう。

しかし、これらの節税はアパートの経営が順調に行っていることが前提となります。

近年、相続税だけしか考えていないアパート建築が目立ちます。

そのような計画は次世代に負の財産を残してしまうことになり相続税は節税できても、

アパート経営で大損をしてしまい本末転倒になってしまいます。

相続は1年ですが建ててしまったアパートは最低30年は経営をしなければなりません。

 

負の遺産を残さないように間違いのないアパート建築を計画しましょう。