ページトップへ

失敗しない
賃貸経営
賃貸経営のメリット

安定収入

 

不動産は投資の世界ではミドルリスク、ミドルリターンと言われています。

株やFXのように短期間で大きな利益は見込めません。

しかし、賃貸不動産はリーマンショックなどの経済危機が起こったとしても、

突然破産に追いこまれたり不動産価格や賃料が半分になってしまうことは、ほとんど皆無といっていいでしょう。

決まった賃料を入居者が支払ってくれることから「長期的」「安定的」に収入を得ることができます。

そして、適切な地域や物件を選ぶことにより、リスクと言われている空室、賃料下落、自然災害なども回避できます。

 

 

節税効果がある

 

・所得税、住民税

収入を得た場合は当然に税金がかかります。

しかし、不動産収入の場合は減価償却を中心に多くの経費が認められています。

それらを収入から差し引くことができ、手元にお金が残るにも関わらず所得税、住民税を節税することができます。

※減価償却とは・・・減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少する固定資産を取得した際に、取得費用をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理のことを指します。

 

 ・相続税

相続税の計算方法は、

( 現金、不動産、有価証券などのすべての資産額 ー 基礎控除額 ) × 相続税率

で計算されます。

ということは、すべての資産額の合計が低い方が相続税は安くなるということです。

不動産の相続時の評価額は、現金に比べて低く評価されます。

 現金の評価       100%

 有価証券の評価額     時価

 不動産の評価額     時価の30~50%

1億円の現金を持っていれば1億円に課税されます。

1億円で賃貸住宅を建築した場合の評価額は3000万円~5000万円に課税ということになります。

賃貸住宅の評価額は、いくらで買ったのかは関係なく市区町村の設定した固定資産税評価額が基準になります。

実際の取引価格より市区町村が安く評価するためにこのような節税が成立します。

土地の評価も賃貸住宅を建てることにより、

借地権割合、借家権割合、小規模宅地などを使うことでより大きく評価を下げることができます。

又、資金を借入て建築を行った場合はその借入残高を評価額から差し引くことができます。

よって、不動産を使った相続税節税はとても有効だということです。

 

 

 

大きな借入ができる

 

 株や投資信託などほとんどの投資商品は、信用取引を除き残念ながら自己資金でしか運用ができません。

不動産については、銀行が認める担保物件となるため、大きな借入によって購入ができます。

それに加えて、借り入れの返済は、入居者の賃料によって支払いができるため実質の支払いがないどころか、

収入を得ることができます。

 

 

インフレ・デフレに強い

 

 インフレとは、物の価値が上がり現金などの貨幣価値が下がることを意味しています。

デフレは、インフレの逆になります。

インフレが進むと、不動産の価格や賃料が上昇することが見込まれ当初の事業計画よりも上振れます。

デフレの場合でも、賃料の下落は限定的でデフレが続いている現在でもバブル期に比べた賃料の大差はありません。

不動産の価格や賃料は、景気に合わせた価格や収入が得られるので、安定しているといえるでしょう。

 

 

 

自己年金手段

 

少子高齢化が進み、年金の破綻が騒がれていますが、

本当に年金が破たんしてしまった場合老後の収入がなくなってしまいます。

それでも、不動産から安定収入を得られるなら、老後も安心して生活が送れます。

年金が破たんしなくても、プラスアルファーの私的年金となり、より充実した生活を送ることができるでしょう。

 

 

 

生命保険になる

 

不動産をローンで購入した場合、団体信用生命という保険に加入することができます。

もしも、ローン返済中に死亡や高度障害になってしまった場合、保険で借り入れ残高を0にする事ができます。

残されたご家族には、借り入れのない不動産が残り月々の安定収入が保証されるので安心できます。

※相続税対策には適しておりません。

 

 

 

売却、再度の借入

状況が変わり不動産を手放したいときには、売却ができます。

買ったときよりも高く売れることはなかなかありませんが、

日々ローンを返しているので借入額は当然に減っています。

同じ価格で売却できたとしたらローンを返済している分だけ手元に現金が残ります。

しかもローンを返しているお金は入居者の賃料からですので、実質は不労所得になります。

また、不動産は銀行の担保になりますので、

将来何かあってお金が必要になった際には条件よく借り入れをする事が可能です。