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賃貸経営
賃貸経営の3つのリスク

賃貸経営の3つのリスク

すべての賃貸住宅は、新築時には気づかない大きな3つのリスクを抱えています。

時間が経てば経つほどそのリスクの顔が大きくなってゆきます。

将来的に安定して長い間経営を望む大家さんは、このリスクを最大限に回避することを考えなければなりません。

 

自然災害リスク

 

近年、日本列島は想定外の自然災害に見舞われています。

その中でも、地震と賃貸住宅について考えてみたいと思います。

30年さかのぼっただけでも大きな地震はたくさんあります。

阪神大震災・中越地震・東日本大震災・熊本地震

特に、阪神大震災、中越地震、熊本地震については直下型ということもあり、

多くの住宅が倒壊する被害がありました。

その多くは、旧耐震基準で建てられた建物で構造に関係なく非常に弱いものでした。

阪神大震災では、多くのアパートも倒壊に見舞われまして、

多くの入居者が建物の下敷きになりお亡くなりになりました。

亡くなった入居者の親族が大家さんに対して、耐震性が悪い建物を賃貸していたとし裁判で訴えました。

その判決はというと、1億数千万円を大家さんが入居者遺族に賠償するというものでした。

このように、自然災害であっても建物に瑕疵がある場合には大家さんが責任を負わなければならないのです。

アパートを購入する際には、立地、間取り、仕様、利回りなどに意識が行きますが、

耐震性など自然災害に負けない建物づくりをすることが絶対条件になります。

 

 

 

空室・賃料低下リスク

 

個性のないアパートの場合、年数が経つにつれて空室や賃料低下に必ず悩まされます。

近年、築年数が若い物件でも空室が目立つようになってきました。

最近では、相続対策や消費税増税の駆け込みの影響で供給が過多になり飽和状態になりつつあります。

より競争が激しくなり、空室や賃料低下に悩まされる大家さんが増えることが予想されます。

そんな中で、入居者は何を基準にお部屋探ししているのでしょうか。

多くは、立地、築年数、賃料、間取りや性能、で比較しています。

上記4つの条件で比較した場合、古くなってきた物件は立地、築年数、間取りを変えられないので

当然に賃料を下げなければその時の新築に対抗するすべはなくなってしまいます。

その構図が徐々に、空室、賃料低下につながってゆきます。

でも、このような状況になる物件は特徴のない、いわゆる普通の物件の話になります。

 

そのような構図にならないためには、年数が経っても入居者に選んでもらうために、

デザインや間取りに個性をだして唯一無二の様な徹底的な差別化を図る必要があります。

 

 

 

修繕費リスク

 

建物にはメンテナンスが必要です。

特に賃貸住宅の場合、入退去のたびに綺麗にしなければなりません。

そして、時間が経つにつれてその修繕費は高額になってゆきます。

家賃はというと一般的には、新築時に一番高くて徐々に低下してゆきます。

ということは、徐々に苦しくなってゆくのが賃貸経営ということです。 

私がお手伝いさせていただいている大家さんで、

修繕費のために賃貸経営をされているような方が多数いらっしゃいます。

 主な修繕メニューを書いてみたいと思います。

・クロスの張替

・クッションフロアーの張替

・フローリングの張替

・外壁、屋根の防水、塗装

・バルコニーの防水

・外階段の塗り替え、床の張替

・水回りの交換

これに加えて近年では空室対策として、数百万円かけてリノベーション(古いお部屋を今風に全面改装)

をすることが、流行っており、これをしないと空室が埋まらないというお部屋もたくさんあります。

こうして大家さんは長年にわたり高額な修繕費を払わなくてはならないのです。

逆に言うと、修繕費がかからない工夫をした建物を造れば、

一般的な物件と比べて大きくお金が残るということになります。 

 

 

 

現在、相続対策などでアパートを建築する方がとても増えております。

不動産で評価を下げて借入を行うことにより相続税を減らそうという動きです。

ですが考えなくてはならないのは、相続は1年、建ててしまったアパートは30年という事実です。

相続はうまくいっても、建ててしまったアパートの経営で苦しんでしまったら本末転倒です。

そうならないためにも、上記3つの要件を回避できるのか真剣に考える必要があります。